La inspección de hitos de Florida explicada
Florida exige inspecciones estructurales de hitos en edificios de condominios y cooperativas de tres pisos o más, la primera a los 30 años de antigüedad y cada 10 años después. La ley surgió tras el derrumbe de Champlain Towers South en 2021 en Surfside.
Qué edificios y cuándo
La sección 553.899 de los Florida Statutes, creada por la SB 4-D en 2022 y modificada por la SB 154 en 2023, se aplica a edificios de condominios y cooperativas de tres o más pisos de altura, incluidos los edificios de uso mixto con esas asociaciones residenciales. No se aplica a casas unifamiliares, dúplex, tríplex ni casas adosadas.
La primera inspección de hito vence el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años (contados desde el certificado de ocupación), y cada 10 años después. La SB 154 eliminó la regla anterior de 25 años para edificios cercanos a la costa, pero una agencia local de cumplimiento puede exigir la inspección a los 25 años si las circunstancias locales, como la cercanía al agua salada, lo justifican. Los edificios que cumplieron 30 años antes del 1 de julio de 2023 debían completar la inspección inicial antes del 31 de diciembre de 2024.
Fase 1 y Fase 2
La fase uno es un examen visual de las áreas habitables y no habitables, incluidos los componentes estructurales principales, a cargo de un arquitecto o ingeniero con licencia de Florida. El inspector califica la condición estructural general y decide si hay deterioro estructural sustancial.
Si lo hay, sigue una inspección de fase dos. La fase dos puede incluir ensayos destructivos o no destructivos en la medida necesaria para evaluar por completo el deterioro, y produce recomendaciones de reparación. El informe se entrega a la asociación y al funcionario de construcción local, y las asociaciones deben distribuir un resumen a los propietarios de las unidades.
Requisitos relacionados
Las asociaciones de condominios de edificios de tres pisos o más también deben completar un Structural Integrity Reserve Study (SIRS) conforme al Capítulo 718 de los Florida Statutes, para financiar la reparación y el reemplazo de componentes estructurales clave. Los plazos del SIRS se han ajustado mediante legislación posterior, por lo que conviene confirmar los requisitos vigentes.
Los departamentos de construcción locales administran el programa y envían avisos a las asociaciones. Incumplir los plazos puede derivar en medidas de ejecución, y los prestamistas y compradores piden cada vez más ver los informes.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede realizar una inspección de hitos de Florida?
Un arquitecto o ingeniero con licencia de Florida.
¿Los 30 años se cuentan desde la construcción o desde la ocupación?
A partir de la fecha del certificado de ocupación.
¿La inspección de hito reemplaza la recertificación de 40 años en Miami-Dade y Broward?
Esos condados tenían programas de recertificación anteriores; las agencias locales los han alineado con la ley estatal de distintas maneras. Consulte con el departamento de construcción del condado.
Fuentes
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