¿Qué significa mi zona de inundación de FEMA?
Las zonas de inundación de FEMA en los Flood Insurance Rate Maps muestran el riesgo de inundación para el seguro y las normas de planicies inundables. Las zonas que comienzan con A o V son Special Flood Hazard Areas, donde se exige seguro contra inundaciones para las hipotecas respaldadas por el gobierno federal.
Las zonas principales
Las Áreas Especiales de Riesgo de Inundación (SFHA) son áreas con una probabilidad anual de inundación del 1% o mayor, a menudo llamadas la llanura de inundación de 100 años. La Zona A no tiene una Elevación de Inundación Base detallada; la Zona AE sí tiene una BFE; AO y AH son zonas de inundación poco profunda; las Zonas V y VE son áreas costeras de alto riesgo con acción del oleaje.
La Zona X (sombreada) es la llanura de inundación con probabilidad anual del 0.2% (500 años) o las áreas protegidas por diques; la Zona X (sin sombrear) es de riesgo mínimo. Las inundaciones igual ocurren fuera de las SFHA; FEMA señala que una gran parte de los reclamos de seguro contra inundaciones proviene de fuera de las áreas de alto riesgo.
Qué significa para usted
Si su edificio está en una SFHA y tiene una hipoteca de un prestamista regulado o asegurado a nivel federal, se requiere seguro contra inundaciones. En una hipoteca a 30 años, una inundación con 1% de probabilidad anual tiene cerca de 26% de probabilidad de ocurrir al menos una vez.
Las comunidades del National Flood Insurance Program hacen cumplir las reglas de llanuras de inundación: la construcción nueva y las mejoras sustanciales (por lo general 50% o más del valor de mercado del edificio) deben elevar el nivel más bajo hasta el BFE más cualquier franco libre (freeboard) local, o por encima de él, y el trabajo en el cauce de inundación (floodway) no debe elevar los niveles de inundación.
Cambiar el mapa
Si cree que su propiedad está mapeada por error, una Letter of Map Amendment (LOMA) puede excluir una estructura o un lote que está naturalmente por encima de la BFE. Una Letter of Map Revision Based on Fill (LOMR-F) se aplica cuando el relleno elevó el terreno. Las revisiones de mapas basadas en estudios nuevos (LOMR) las preparan ingenieros y se presentan a través de la comunidad. Estas suelen requerir un certificado de elevación o un análisis de ingeniería.
FEMA también actualiza los mapas mediante estudios de toda la comunidad. Cuando se publican nuevos mapas preliminares, hay un período formal de apelación en el que propietarios y comunidades pueden presentar datos técnicos, normalmente preparados por un ingeniero o agrimensor.
Preguntas frecuentes
¿Dónde puedo encontrar mi zona de inundación?
En el FEMA Flood Map Service Center (msc.fema.gov), o pregunte al administrador local de llanuras de inundación.
¿La inundación de 100 años ocurre una vez por siglo?
No. Es la inundación con 1% de probabilidad de igualarse o superarse cada año.
¿Puedo construir en una llanura de inundación?
A menudo sí, con permisos de elevación y de llanura de inundación. Construir en un cauce regulatorio de inundación (floodway) está mucho más restringido.
Fuentes
¿Tiene un proyecto? Solicite una cotización gratuita.
Cuéntenos qué necesita. Un ingeniero con licencia en su estado le responde con el alcance, los honorarios y el plazo.