ماذا تعني منطقة الفيضان التابعة لـ FEMA لعقاري؟
تبيّن المناطق الفيضانية التابعة لـ FEMA في خرائط أسعار التأمين ضد الفيضانات مدى خطر الفيضان، وتُستخدم في التأمين وقواعد السهول الفيضانية. والمناطق التي تبدأ بالحرف A أو V هي مناطق خطر الفيضان الخاصة، حيث يُشترط التأمين ضد الفيضانات للرهون العقارية المضمونة فيدرالياً.
المناطق الرئيسية
مناطق الخطر الخاصة للفيضان (SFHA) هي مناطق ذات احتمال سنوي للفيضان 1% أو أكثر، وتُسمى غالباً سهل فيضان 100 عام. فالمنطقة A ليس لها منسوب فيضان أساسي مفصّل؛ والمنطقة AE لها BFE؛ والمنطقتان AO وAH منطقتا فيضان ضحل؛ والمنطقتان V وVE مناطق ساحلية عالية الخطورة مع فعل الأمواج.
المنطقة X (المظللة) هي سهل فيضان باحتمال 0.2% سنوياً (500 عام)، أو مناطق محمية بالسدود الترابية؛ أما المنطقة X (غير المظللة) فخطرها ضئيل. وتقع الفيضانات خارج منطقة SFHA أيضاً؛ وتشير FEMA إلى أن نسبة كبيرة من مطالبات التأمين ضد الفيضان تأتي من خارج المناطق عالية الخطورة.
ماذا يعني ذلك بالنسبة لك
إذا كان مبناك في منطقة SFHA ولديه رهن عقاري من مقرض خاضع للتنظيم الفيدرالي أو مؤمَّن فيدرالياً، فالتأمين ضد الفيضان إلزامي. وعلى رهن مدته 30 عاماً، يبلغ احتمال حدوث فيضان باحتمال 1% سنوياً مرة واحدة على الأقل نحو 26%.
وتطبق المجتمعات المشاركة في برنامج التأمين الوطني ضد الفيضانات قواعد السهل الفيضي: فالبناء الجديد والتحسينات الجوهرية (عادةً 50% أو أكثر من القيمة السوقية للمبنى) يجب أن يرفع الطابق الأدنى إلى منسوب فيضان الأساس (BFE) مضافاً إليه أي هامش حر محلي، ولا يجوز لأعمال مجرى الفيضان أن ترفع مناسيب الفيضان.
تغيير الخريطة
إذا كنت تعتقد أن عقارك مُدرج في الخرائط بشكل خاطئ، فإن خطاب تعديل الخريطة (LOMA) يمكنه إزالة منشأ أو قطعة تقع طبيعياً فوق منسوب الفيضان الأساسي (BFE). ويُطبق خطاب مراجعة الخريطة المبني على الردم (LOMR-F) عندما يكون الردم قد رفع الأرض. أما مراجعات الخرائط المبنية على دراسات جديدة (LOMR) فيعدها المهندسون ويقدمونها عبر المجتمع المحلي. وتحتاج هذه عادةً إلى شهادة ارتفاع أو تحليل هندسي.
كما تحدّث FEMA الخرائط عبر دراسات تشمل المجتمع كله. وعند إصدار مسودات خرائط جديدة، تكون هناك فترة استئناف رسمية يحق للملاك والمجتمعات خلالها تقديم البيانات الفنية، التي يعدها عادةً مهندس أو مساح.
الأسئلة الشائعة
أين أجد منطقة الفيضان الخاصة بي؟
عبر خدمة مركز خرائط الفيضان التابعة لـ FEMA (msc.fema.gov)، أو اسأل مسؤول السهل الفيضي المحلي.
هل يحدث فيضان 100 عام مرة كل قرن؟
لا. هو الفيضان الذي يتساوى أو يتجاوزه احتمال 1% كل عام.
هل يمكنني البناء في السهل الفيضي؟
غالباً نعم، مع تصاريح الارتفاع والسهل الفيضي. أما البناء داخل مجرى الفيضان التنظيمي (regulatory floodway) فمقيّد أكثر بكثير.
المصادر
لديك مشروع؟ احصل على عرض سعر مجاني.
أخبرنا بما تحتاجه. سيرد عليك مهندس مرخص في ولايتك بنطاق العمل والأتعاب والجدول الزمني.